1216 부동산대책 대출 질의응답(Q&A)

정부의 초고강도 

1216 부동산대책 규제로 인해

15억 이상 아파트 소유자들과

주담대를 예정하고 계약을 한 매수자들이

많은 혼란을 겪고 있는데요.

부동산업계 및 은행에는 

관련 문의가 쇄도하고 있다고 합니다.

정부는 17일부터 15억원 초과 아파트를 

구매하기 위한 주택담보대출을 전면 금지했습니다.

23일부터는 투기지역과 투기과열지구의 

9억원 초과 주택 구매시에도

대출 한도는 하향 조정됩니다.

사람들이 가장 많이 

궁금해 하는 질문에 대해

아래 답변을 정리했으니

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

1. 갭투자로 구매한

15억원 초과 아파트 소유자다.

전세입자를 내보내고 본인이 입주하기 위한 

주택담보대출은 가능할까?

가능하다. 

다만 대출 실행 후 

3달 뒤 입주한다는 서류를 작성해야 한다.

23일 이후 신청할 경우 LTV 규제를 적용 받으며, 

9억 초과분에 한해서는 LTV20%가 적용된다. 

23일 전 신청자는 기존대로 

LTV40%로 대출을 받을 수 있다.

2. 15억원 초과 아파트를 분양받아 

대책 발표 전에 이미 계약금을 치룬 경우

입주 시점 주택담보대출을 받을 수 있을까?

가능하다.

계약금까지 치룬 경우 잔금시 

주택담보대출을 받을 수 있다.

다만 9억원 초과분에 한해서 LTV20%만 적용된다.

3. 지난 달 계약한 집의 잔금을 내려고

16일 주택담보대출 서류를 은행에 제출했다.

LTV는 40% 그대로 적용될까?

가능하다. 

16일까지 주택매매계약 체결과 

납부 사실을 증명하거나

금융사 전산상 등록되어 

대출신청을 마친 경우

기존 규정을 적용 받는다.

23일 이전 금융사에 

대출 신청을 완료했으므로

LTV도 40% 적용된다.

4. 계약 후 최종 잔금 지급 시기까지

수개월이 소요되는데,

이 기간 중 KB부동산 시세나 

한국감정원 시세는 변동된다.

대출 가능 여부는 

어느 시점의 시세를 기준으로 하는가?

금융회사에 대출을 신청하는 시점이다.

아파트 구입 계약 당시 

가격이 14억이었으나

실제 잔금 치르는 시점 

15억을 초과한다고 가정해보자.

계약 당시(시세 14억) 대출을 신청하면 

대출을 받을 수 있다.

반면 잔금 치르는 시점(시세 15억 초과)에 

대출을 신청하면 대출을 받지 못한다.

5. 10억원에 분양권을 받았으나 

입주시점 시세가 15억원을 초과하면 대출이 가능한가? 

분양 모집자 공고일 제도 시행일이

이달 17일 이전이라면 규제가 적용되지 않는다.

이에 중도금대출 주택담보대출 

모두 기존 LTV 범위로 적용된다.

반면 모집자 공고일이 제도 시행 이후이고

분양가격이 15억을 초과하면

중도금대출은 가능할 수 있으나

잔금 지급 시점 주택담보대출은 어려울 수 있다.

6. 현재 전세대출로 전세 거주중이며

9억원 초과 아파트를 분양받아 입주를 앞두고 있다.

전세자금대출은 언제 상환해야 하나?

아파트 공사 진행 정도에 따라 결정된다.

분양권이 있더라도 아파트가 현재 공사 중이라면

입주가 불가능하기 때문에 

주택을 소유하지 않는 것으로 간주된다.

이 경우 무주택자에 해당하므로 

전세자금대출을 유지할 수 있다.

만약 아파트 입주가 가능하면 주택 보유로 간주되며

이 시점에는 전세자금대출을 상환해야한다.

7. 시세 15억원이 넘는 아파트를 사려고 할때,

기존에 보유한 8억원 아파트로 

담보대출을 받을 수 있나?

불가능하다.

15억 초과 아파트 사는 용도라면 

원칙적으로 불가능하다.

신규주택은 물론이고 기존 주택을 담보로도 

대출을 받을 수 없다.

기존 주택의 시가와 지역에 상관 없이 

대출은 금지된다.

8. 15억 초과 아파트를 사기 위해 

부모님 명의 8억원짜리 아파트 

담보대출을 받는 건 가능한가?

불가능하다.

15억 초과 아파트 구매 목적이면 전면 금지다.

부모님 명의 아파트 담보대출 받는 것 또한

제3자 담보제공 대출로 역시 금지된다.

은행 대출 심사 과정에서

서류 담보물건이 부모 명의면

제3자 담보임을 인지하고 대출 거절한다.

9. 15억원 초과 아파트를 사기 위해

집주인이 받아둔 대출 3억원 채무를

승계하여 인수하는 것은 허용 되나?

허용되지 않는다. 

채무 인수는 일종의 신규 대출이다.

비록 집주인이 과거에 받아둔 대출이라도

매수자로서는 새롭게 대출을 받는 셈이다.

10. 현재 9억원 초과 아파트에 살고 있고

내년 이주 예정이다.

주변 시세가 높아 전세자금 대출을 

받아야하는데 가능한가?

거의 불가능하다.

9억원 초과 아파트 보유자는 올해 10·1대책에 따라

공적보증을 통한 전세자금대출이 전면 금지됐다.

1216 부동산대책으로 SGI서울보증에도

보증을 금지해달라고 요청할 예정이다.

그러면 은행의 전세자금대출은 거의 불가능하다.

11. 주택임대업자의 경우 

투기과열지구 초고가 아파트를 담보로

주택 구입 목적 외 용도로 

대출이 가능한가?

가능하다.

운전자금 등의 기타 명목으로 대출이 가능하다.

대출 누적 총액은 해당 지역 LTV를 적용한다.

9억원 이하분 LTV 40%

9억원 초과분 LTV 20% 이다.

12. 기존 주택담보대출의 만기연장이나

대환대출도 규제 대상인가?

아니다.

새로 주택을 구입하는 경우에 

규제 대상에 포함된다.

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