[CHECKLIST] 토지거래허가구역 내 유주택자 주택 매수 전 확인해야 할 7가지

토지거래허가구역 내 주택 매수는 단순한 매매가 아니라 ‘허가를 받아야 하는 특수 거래’입니다. 특히 유주택자가 새로 진입하려는 경우, 기존 주택 처분이나 실거주 입증 등 까다로운 조건이 따르죠.
정부가 최근 기준을 통일하면서 규제의 방향은 명확해졌지만, 실수 하나로 거래가 무효화될 수 있기 때문에 사전 준비가 필수입니다. 아래 체크리스트를 통해 거래 전 반드시 확인해야 할 포인트들을 점검해보세요.

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1. 현재 보유 주택은 어느 지역에 위치해 있나?
→ 조정대상지역 or 비규제 지역 여부에 따라 세금 및 처분 전략 달라짐

2. 신규로 매수할 주택이 토지거래허가구역에 포함되는가?
→ 국토부 실거래가 공개 시스템 또는 해당 구청 통해 확인

3. 기존 주택을 임대 놓을 계획인가, 매도할 계획인가?
→ ‘1년 내 처분’ 조건에 맞춰 임대계약 기간 및 조건 설계 필요

4. 실입주가 가능한 생활권인가? (출퇴근, 자녀 교육 등)
→ 실거주 요건은 실제 거주 가능성이 판단 기준

5. 구청의 사전 상담을 받았는가?
→ 불허 가능성을 줄이기 위해 필수! → ‘사전 허가 상담’은 대부분 구청 부동산정보과에서 가능

6. 임대 계약 시 신고 및 세무 처리는 어떻게 할 것인가?
→ 계약서, 확정일자, 임대소득 신고 등 철저히 준비해야 불이익 없음

7. 1년 내 처분 혹은 임대 불이행 시 리스크는?
→ 토지거래허가 조건 위반 시 매매 무효, 과태료 및 취득세 추징 가능

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위 체크리스트는 단순히 조건을 충족시키기 위한 검토를 넘어서, 투자자 입장에서 리스크를 줄이고 수익률을 극대화하기 위한 실질적인 전략의 출발점입니다.
계획 없이 허가만 받고 매수에 나서면 나중에 실입주 조건 미이행, 처분기한 초과, 세금 리스크 등의 문제에 직면할 수 있어요. 규제가 명확해진 지금, 오히려 ‘제대로 아는 자’만이 시장을 선점할 수 있는 타이밍입니다.