[2025 토지거래허가구역 최신 해석] 기존 주택 ‘임대 가능’? 유주택자 매수 전략 핵심 정리

서울 강남 3구와 용산구 등 주요 지역에 대한 토지거래허가구역(토허제) 기준이 2025년 들어 대대적으로 정비되고 있다. 그중에서도 가장 관심을 끄는 이슈는 ‘유주택자가 토허구역 내 주택을 매수할 때 기존 주택을 꼭 팔아야 하느냐’는 점이다.

최근 정부와 서울시, 자치구가 협의한 결과에 따르면, 기존에는 ‘기존 주택을 매도’해야만 신규 매수를 허용하던 방식에서 ‘임대도 허용’하는 방향으로 기준이 통일되고 있다. 이 변화는 투자자 입장에선 꽤 큰 기회일 수 있다.

■ 토지거래허가제란?

토지거래허가제(토허제)는 투기 방지를 위해 일정 지역 내 토지(주택 포함) 거래 시 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 하는 제도다. 특히 실거주 목적 외에는 허가를 받을 수 없고, 일정 규모 이상 매입 시 실입주를 증명해야 한다.

2025년 현재 서울의 토허제 지정 지역에는 강남·서초·송파(강남 3구), 용산구, 성동구, 영등포구, 양천구 등이 포함되어 있다.

이 제도는 실수요자를 보호하기 위한 취지지만, 유주택자 입장에서는 기존 보유 주택을 어떻게 처리해야 하느냐에 따라 거래 성사 여부가 갈리는 예민한 규제였다.

■ 자치구마다 달랐던 ‘기존 주택 처분 기한’과 기준

그동안 유주택자가 토허구역 내 주택을 매입할 때는 기존 주택을 일정 기한 내에 처분해야만 했다. 문제는 자치구별로 처분 기한이 제각각이어서 투자자와 실수요자 모두 혼란을 겪었다는 것.

예를 들어,
• 강남구·송파구: 처분 기한 1년
• 서초구: 6개월
• 용산구: 4개월
• 성동·영등포: 6개월
• 양천구: 1년

심지어 어떤 구는 ‘임대는 불가’하고 매각만 허용하는 등 해석도 들쭉날쭉했다.

■ 바뀐 기준: “기존 주택 처분 기한 1년 + 임대도 허용”

2025년 4월, 국토부와 서울시, 자치구 간 협의를 통해 기준이 ‘1년 내 처분 + 임대 허용’으로 통일되는 방향으로 정리되고 있다.

즉, 유주택자가 토지거래허가구역 내 주택을 신규 매입할 경우,
• 실거주 목적이어야 하며
• 기존 주택은 1년 안에 매도하거나, 임대를 놓아도 가능하다는 의미다.

기존에는 임대를 허용하지 않거나, 일부 조건에서만 인정하던 것을 서울 전역에 적용 기준을 일원화하며 투자자 및 실수요자의 접근성이 높아졌다.

■ 투자자 입장에서 이 변화가 중요한 이유

1) 기존 주택을 당장 매도하지 않아도 되므로 ‘타이밍 조절’이 가능해졌다
→ 시장 상황을 지켜보며 적절한 시점에 매도 가능

2) 임대를 통한 수익 유지 + 신규 주택 실입주 전략이 가능
→ 수익형 자산을 유지하면서 강남·용산 입성 기회 확보

3) ‘비갭투자 방식’으로 토허제 매입 루트 열림
→ 전세 끼고 매입은 여전히 불가하지만, 기존 주택을 임대하면서 실입주하는 조합이라면 허가 가능

■ 이렇게 활용해보자: 유주택자 토허구역 투자 시나리오

[Case 1] 기존 10년 이상 보유한 아파트를 전세로 돌리고, 강남구 신축으로 실입주
• 기존 보유 주택은 장기보유특별공제 요건을 채운 뒤 매도
• 새로운 주택은 실입주 조건 충족으로 허가 가능

[Case 2] 구축 아파트 매도 타이밍 조절 + 입지 이동 전략
• 매수할 주택은 토허구역에 위치
• 현재 보유 중인 주택은 임대를 통해 시장 상황을 지켜보다가 1년 내 매도

[주의할 점]
• ‘임대 놓기’는 무조건 자동 허가가 아니다.
→ 실입주 요건이 명확히 증명돼야 하고, 임대 이유가 타당해야 함
• 구청에서 각 사례를 ‘사실상 심사’한다는 점에서 전략 수립 전 사전 상담 필수

규제 속의 투자 전략, 기민한 대응이 답이다

토지거래허가구역은 여전히 강력한 규제다. 그러나 이번 ‘임대 허용 기준 통일’은 분명한 전략적 기회다. 유주택자도 토허구역 내 실입주 전략으로 접근이 가능해졌고, ‘기존 주택 처분 압박’에서 일정 부분 자유로워졌다.

2025년 부동산 시장은 규제의 세부 해석을 아는 자만이 리스크를 줄이고 기회를 만들 수 있는 장이다.
3040 투자자라면 이제는 단순한 매수 타이밍보다도,
보유 자산 운용과 실입주 전략을 함께 고려하는 복합 설계가 필요한 시점이다.